L’effet de levier permet de démultiplier la plus-value des actionnaires en utilisant pour le financement de l’acquisition une dette bancaire dont la rémunération est plafonnée. Cette dette bancaire est généralement souscrite par la société qui porte l’immeuble et est remboursée grâce aux loyers nets ou au produit des ventes.

Exemple :

• Acquisition d’un immeuble pour 30 millions d’euros
• Financé à hauteur de 15 millions d’euros par fonds propres et à hauteur de 15 millions d’euros par dette senior, taux d’intérêt 5% par an, payable annuellement
• Travaux pour 10 millions d’euros engagés en début d’opération et financés par un crédit d’accompagnement, taux d’intérêt 5% par an, payable annuellement
• Cession de l’immeuble pour 50 millions d’euros au bout d’une période de 3 ans
• Multiple global = 1,25x la valeur initiale
• Rendement de la dette = 5% annuel, soit un total de 26.25 millions d’euros et un multiple de 1,05x
• Valeur des fonds propres = 23.75 millions d’euros, soit un multiple de 1.58x

Le taux d’intérêt de la dette bancaire étant inférieur à la rentabilité globale de l’opération d’investissement, nous avons un effet positif.

Ainsi, si l’opération est réalisée en fonds propres uniquement, l’Equity Multiple est de 1.25x. Si l’on a recours à la dette pour financer les travaux et 50% du prix d’acquisition, l’Equity Multiple passe à 1.58x ce qui est plus de deux fois plus performant que si l’on n’avait pas mis de levier bancaire.